Объем ипотечных «хвостов», образующихся в результате взыскания квартир с должников ипотеки, в 2015 году может достигнуть рекордных 3,15 млрд рублей, прогнозирует коллекторское агентство «Секвойя Кредит Консолидейшн». Причины — падение цен на жилье и рискованная политика банков в предкризисные годы. Ситуация может исправиться только с ростом экономики, считают эксперты.
Растут «хвосты»
Объем ипотечных «хвостов» — необеспеченной задолженности после взыскания квартиры в качестве залога — в 2015 году может увеличиться сразу на 26%, до 3,15 млрд рублей, говорится в исследовании коллекторского агентства «Секвойя Кредит Консолидейшн». В 2012 году объем ипотечных долгов без залога составлял 3 млрд рублей. Далее начался тренд на сокращение «хвостов» по ипотеке — в 2013 году их объем составил 2,4 млрд рублей. Правда, сокращение было недолгим: уже в 2014 году «ипотечные хвосты» выросли до 2,5 млрд рублей.
Одна из причин роста «хвостов» по ипотеке – падение рыночной стоимости жилья. Как указывают в агентстве, заемщики часто оказывались в неприятной ситуации. Приобретая жилье в ипотеку, они вносили при покупке квартиры первоначальный взнос 10–20%, платили по кредиту проценты несколько лет. Спустя некоторое время у них уменьшались доходы, стоимость квартиры также падала. «После реализации квартиры клиент оставался еще и должен банку. Многие клиенты считают, что это несправедливо, и отказываются возвращать остаток долга», — рассуждают в «Секвойя Кредит Консолидейшн».
Согласно данным риелтерских агентств, тенденция к снижению цен на жилье с начала года действительно наблюдается. Так, по данным портала «Росриэлт Недвижимость», стоимость квартир с начала года в России снизилась на 0,72%, квартиры на вторичном рынке подешевели на 0,38%, новостройки — на 0,98%.
Вторая причина роста «хвостов» по ипотеке — чрезмерно рискованная кредитная политика банков, уверены в «Секвойе». В некоторых банках размер кредита близок по величине или даже превышает стоимость объекта недвижимости. Вице-президент, директор департамента проблемных активов ВТБ 24 Александр Пахомов соглашается с тем, что одна из причин возникновения «хвостов» — выдача банками изначально недообеспеченных кредитов.
Растут долги
С 2013 года растет и средняя сумма долга по «ипотечным хвостам», говорится в исследовании «Секвойи». Если в 2013 году этот показатель составлял 421 тыс. рублей, то в 2014-м — 668 тыс. Прогноз на 2015 год — 790 тыс. рублей. Максимума в 939 тыс. рублей средняя сумма долга достигала в 2012 году (данные с 2011 года. — Прим. ред.). На 1 апреля 2015 года просроченная задолженность в сегменте ипотеки в российских банках составляет 50,14 млрд рублей. «Рост с начала года рекордный — на 8,77%», — подчеркивает президент «Секвойя Кредит Консолидейшн» Елена Докучаева. Она напоминает, что за аналогичный период прошлого года просроченная задолженность выросла на 2,41%.
Как отмечают в коллекторском агентстве, в отличие от ипотеки, обеспеченной залогом, с «необеспеченной» ипотекой возникает больше всего трудностей по возврату задолженности. «С должниками по ипотечным «хвостам» непросто работать: люди уже потеряли залог и низко мотивированы к погашению долга», — рассуждают в «Секвойе». Эффективность взыскания по таким долгам снижается: в 2014 году эффективность оценивалась в 2%, в 2015-м она прогнозируется на уровне не более 0,5—1%.
«Обнуление» не работает
Опрошенные Банки.ру представители кредитных организаций считают, что ситуация с долгами по ипотеке критической отметки пока не достигла. Такое мнение, в частности, высказали в банке «ДельтаКредит». «Несмотря на текущую экономическую ситуацию, в банке отсутствует просроченная задолженность по ипотеке, которая осталась после взыскания заложенного объекта недвижимости, и ее возникновение мы не планируем», — говорит начальник управления проведения и сопровождения ипотечных сделок Локо-Банка Ирина Милова. По ее словам, банк старается оценивать ликвидность кредитуемых квартир и применять соответствующий дисконт в виде первоначального взноса. К тому же, по ее мнению, дополнительным инструментом снижения подобных рисков является страхование ответственности заемщика, которое предусмотрено стандартами Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК).
В Банке Москвы отмечают, что на ипотечный портфель банка розничных кредитов влияние оказывают кредиты, выданные в валюте, включая «экзотические», например франки и иены. «С ростом курсов валют объем задолженности в рублевом эквиваленте значительно возрос», — признаются в Банке Москвы, подчеркивая, что заемщикам в тяжелой ситуации предлагаются схемы реструктуризации и рефинансирования.
Эксперты указывают, что в марте 2012 года были приняты поправки в закон «Об ипотеке». Теперь, если торги по продаже квартиры не состоялись дважды, кредитор соглашается забрать объект на баланс, задолженность считается погашенной. Это не относится к кредитам, по которым акт о принятии нереализованного имущества был оформлен до марта 2012 года.
В банке «ДельтаКредит», со своей стороны, указывают, что «обнуление долга» происходит не во всех случаях, а при наступлении определенных законом обстоятельств: «Обнуление» происходит не автоматически, а в силу решения судебных приставов, которое принимается на основании анализа документов и фактических обстоятельств». Кроме того, говорят в банке, ввиду неоднозначности формулировок закона, практика его применения неоднородна. Это связано с тем, что закон не содержит конкретного указания, на какой именно момент определяются стоимость предмета залога и сумма кредита, чтобы установить факт недостаточности стоимости жилья для удовлетворения требований кредитора. Кроме того, в последнее время участились случаи реализации предмета залога с публичных торгов. В указанном случае механизм «обнуления» не применяется, отмечают в «ДельтаКредите».
Объемы ипотечных «хвостов» не будут снижаться, указывают в «Секвойя Кредит Консолидейшн». «Учитывая, что 2015 год признан кризисным, и принимая во внимание практику судов, не приходится рассчитывать, что объемы «ипотечных хвостов» уменьшатся», — рассуждают в коллекторском агентстве.
Представители Банка Москвы предполагают, что по части кредитов, находящихся на судебной стадии в текущий момент, в 2015 году возможно небольшое увеличение объемов списания. «Но это будет зависеть от многих экономических факторов, включая динамику курсов валют, изменения индекса цен на недвижимость, уровня оплаты труда», — поясняют в банке.
Вице-президент ВТБ 24 Александр Пахомов считает, что значительный рост стоимости валюты по иностранным валютным кредитам может привести к увеличению доли «хвостов» в портфеле банка. «При этом процент инвалютных кредитов в портфеле ВТБ 24 незначителен. И банк делает все возможное, чтобы помочь своим клиентам справиться с возникшей проблемой: предлагает различные программы реструктуризации, готов участвовать в программе государственной поддержки, проводимой с участием АИЖК», — поясняет Пахомов.
Кроме того, в агентстве «Секвойя Кредит Консолидейшн» прогнозируют, что одним из факторов роста «хвостов» будет снижение цен на квартиры во второй половине 2015 года — по пессимистичному прогнозу, на 20%. «Учитывая, что недвижимость подешевеет, продажа не покроет ранее взятый кредит – заемщик останется должным банку», — рассуждают в «Секвойе».
Впрочем, мнения экспертов рынка на этот счет разделились. «Цены на недвижимость уже стали снижаться. Статистика за первый квартал 2015 года показывает, что, несмотря на всеобщий рост цен, стоимость жилья в ряде регионов не выросла, а, например, в Москве и вовсе стала снижаться, но пока незначительно, на 5—6%. Мы предполагаем, что к концу года снижение будет более существенным и составит 10—15%», — рассказывает аналитик компании «Альпари» Анна Кокорева. По ее мнению, этому будут способствовать несколько факторов. Доходы населения в кризисный период не растут, что вызвало падение покупательной способности. Население перестраховывается и откладывает крупные покупки до лучших времен. К тому же снижение спроса на квартиры заставит продавцов идти на уступки.
Генеральный директор компании «Миэль-Новостройки» Софья Лебедева прогнозирует рост цен на первичном рынке Московского региона до конца 2015 года в пределах инфляции. По ее словам, ежемесячный рост цен будет колебаться в пределах 1—2%. «При этом на первичном рынке изменения средневзвешенных цен зависят от структурных изменений, особенно это видно в разбивке на сегменты. Например, если в сегменте «эконом» вышел проект с большим объемом квартир по цене ниже рынка, то и средневзвешенная цена по сегменту сильно снижается», — говорит Лебедева.
Цены на вторичном рынке будут оставаться стабильными, уверен генеральный директор компании «Фаст Финанс Система» Дмитрий Коршунов. «При этом в сегменте новостроек возможен даже слабый рост благодаря поддержке ипотеки со стороны государства и высокому спросу на новое жилье со стороны населения», — комментирует Коршунов.
По словам директора департамента вторичного рынка агентства «Инком-Недвижимость» Сергея Шломы, наиболее вероятный вариант развития событий в текущих макроэкономических реалиях — колебание цен на вторичном рынке жилья в диапазоне плюс-минус 5—7 % в течение года при среднем валютном курсе порядка 60 рублей за доллар. «При этом существенное укрепление рубля в условиях нынешней экономики и развития тенденции к сокращению покупательного спроса на рынке жилья может стать причиной снижения рублевых цен — порядка 10—15%», — говорит Шлома. По его мнению, ослабление российской валюты может вызвать обратный эффект – рост стоимости жилья на фоне очередного витка спроса и разгоняющейся инфляции.
Что касается просрочки по ипотеке, то, как считает Елена Докучаева из «Секвойи», с учетом снижения платежеспособности населения, просроченная задолженность в этом сегменте увеличится на 30%.
Впрочем, говорит директор по маркетингу Национального бюро кредитных историй Алексей Волков, суммарный долг по кредитам российского заемщика не превышает 50% его годового дохода, поэтому потенциал ипотечного кредитования в России оценивается как высокий. «На наш взгляд, в ближайшем будущем ипотека, при определенных условиях, может стать драйвером развития банковского бизнеса. Основной аргумент «за» — господдержка этого сегмента розничного кредитования», — резюмирует Волков. По его мнению, субсидирование процентной ставки по ипотеке должно поддержать и рынок ипотеки, и строительную отрасль.
Проверенные займы онлайн - это займы или кредиты, предоставляемые онлайн-финансовыми учреждениями, которые имеют хорошую репутацию и обеспечивают прозрачные условия займа. Эти учреждения часто прошли проверку со стороны регулирующих органов, имеют лицензии на предоставление финансовых услуг и следуют законам, регулирующим сферу микрокредитования.
Важно всегда внимательно читать условия займа и изучать репутацию компании перед тем, как брать кредит или займ. Проверенные займы онлайн могут быть хорошим выбором для тех, кому нужна небольшая сумма денег на короткий срок, при условии, что они имеют возможность своевременно погасить долг.
