В 1 полугодии 2015 года ипотечный рынок сократился на 40% против 80% в кризисный 2009 год. Предотвратила более глубокий спад рынка госпрограмма субсидирования и значительное снижение ключевой ставки в марте-мае. Восстановление ипотечного рынка начнется уже в 2016 году даже в случае отмены программы поддержки, но только при неухудшении макроэкономической ситуации.
По итогам первого полугодия 2015 года объем выдачи ипотечных кредитов сократился на 40%. Это в разы хуже результатов 1 полугодия 2015 года (+42% по выдаче и +14% по портфелю), однако гораздо лучше итогов кризиса 2009 года (объем выдачи в 1 полугодии 2009 года сократился на 80%).
От еще большего сжатия рынок удержали запущенная в марте государственная программа по субсидированию ставок и последовательное снижение Банком России ключевой ставки. Благодаря этому к середине года средняя ставка по ипотечным кредитам опустилась до 13,3% (на 1 п.п. выше докризисного уровня, см. график 2), а ставки по собственным программам банков – с фактически запретительных 18-20% до все еще высоких, но вполне реалистичных 14-15%. Более того, с середины прошлого года ипотека остается единственным сегментом розничного рынка, который показывает положительные темпы роста портфеля (сокращение портфеля необеспеченных кредитов ФЛ за полугодие составило 3%, автокредитов – 15%).
Конкуренция среди госбанков
Несмотря на существенное замедление ипотечного рынка, ТОП-5 лидеров по объему выдачи ипотеки в 1 половине 2015 года практически не изменился (см. Таблицу 1). Газпромбанк уступил 3-ю строчку Группе Росбанка и переместился на 5 место в рэнкинге, а 4-е занял Банк Москвы, который по итогам 1 половины 2014 года замыкал пятерку лидеров.
Большинство банков из ТОП-10 показали существенное сокращение выдачи ипотечных кредитов – на 40 и более процентов. Меньше всего упала выдача у Банка Москвы (-15%), у Сбербанка (-21,7%) и у Банка Жилищного Финансирования (-22,8%), вследствие чего последний поднялся в рэнкинге с 16 на 7 место. В десятку лидеров также вошли Банк «Возрождение», Абсолют Банк и ТрансКапиталБанк. Среди ТОП-20 банков наиболее впечатляющие результаты по приросту выдачи ипотеки показали Банк Глобэкс (+53,9%) и Интехбанк (+115,9%), ранее не входившие даже в ТОП-40. В двадцатку крупнейших ипотечных банков вошли также МКБ, Банк «Снежинский», Запсибкомбанк, Банк Уралсиб, РосЕвроБанк.
Ухудшение макроэкономической ситуации и резкий рост ключевой ставки Банка России в декабре 2014 года привели к сокращению предложения на рынке со стороны частных банков и даже уходу с рынка отдельных крупных игроков (например, Нордеа Банк). На этом фоне сокращению предложения на рынке со стороны частных банков начала заметно расти доля банков с госучастием в капитале. Так, Сбербанк России в 1 полугодии 2015 г. увеличил свою долю в совокупном объеме выдачи до 66% (51% в 1пг2014 г.), Банк Москвы – до 2,2% (1,6% годом ранее). Однако укрепление рыночных позиций сумели продемонстрировать не все банки с госучастием: доля ВТБ24 сократилась с 21 до 16%, Газпромбанка – с 4 до 1,7%.
Субсидии сработали
Памятуя о последствиях кризиса 2008-2009 гг., в результате которого ипотечный рынок практики «остановился», правительств разработало программу поддержки рынка, в рамках которой банки получили возможность выдавать ипотеку по льготной ставке в 11,5%. Государственная программа по субсидированию ипотечной ставки была запущена с марта 2015 года, а к маю-июню 2015 года на кредиты в рамках программы субсидирования приходилось уже более 40% общего объема. Так, у ВТБ24, Банка Москвы и Банка Возрождение доля выданной по субсидированной ставке ипотеки по итогам 1 полугодия находилась в пределах 22-28%, у Газпромбанка – 15%. Среди топ-20 крупнейших ипотечных Банков набольшая доля льготной ипотеки в выданных ипотечных кредитах – у Банка Глобэкс и Запсибкомбанка (по 75%), у банка «Санкт-Петербург» – 59%, у Московского Кредитного Банка она составляет 56% выдачи. В целом же по рынку доля ипотеки с государственной поддержкой составляет около 40% всего объема выдачи (по итогам 1 полугодия).
По оценкам RAEX (Эксперт РА), без мер господдержки объем выдачи ипотеки за первое полугодие 2015 года мог бы сократиться более чем на 50% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Во втором полугодии влияние программы на рынок усилится, поскольку в этот период будет удовлетворен основной объем заявок на получение кредита.
В региональной структуре российского рынка ипотечного кредитования сменился лидер: на первое место по объему предоставленных ипотечных ссуд по итогам первого полугодия 2015 года впервые вышла Московская область (48,9 млрд. руб.), обогнав по этому показателю Москву (43,4 млрд. руб.).
С одной стороны, сказалось динамичное развитие жилищного строительства в Московской области в 2011-2012 гг. и сдача в 2014 г. объектов высокой степени готовности, с другой – переориентация заемщиков на более дешевое жилья на фоне сокращения реальных доходов. Ипотечный рынок Подмосковья показал сокращение не только ниже среднерыночного (-22,6%), но и существенно ниже падения ипотечного рынка в г. Москве (-50,9%). Третье место по объему выдачи ипотеки традиционно занимает г. Санкт-Петербург. (темп прироста -33,6%). Топ-20 регионов существенных изменений не претерпел: с 14 на 9 место поднялась Ростовская область (-37,9%), и с 19 на 22 перешла Оренбургская область (-30,5%).
Есть ли рост без господдержки?
В соответствии с базовым сценарием RAEX (Эксперт РА), объем выданных ипотечных кредитов составит 900-950 млрд. руб., а ипотечный портфель вырастет на 5%, достигнув 3,7 трлн. руб. В рамках базового сценария мы исходим из неухудшения текущей макроэкономической и геополитической ситуации, что позволит к концу года ключевой ставке Банка России закрепиться на уровне 10,5-11%, средней ставке по ипотечным кредитам опуститься до 12,5-13%. При этом мы прогнозируем дальнейшее укрепление позиций госбанков: по итогам 2015 года их доля в совокупном объеме выданных ипотечных кредитов может достигнуть 90%. Во втором полугодии влияние государственной программы субсидирования на рынок усилится, поскольку в этот период будет удовлетворен основной объем заявок на получение кредита. Мы ожидаем, что по итогам 2015 года доля ссуд, выданных по программе господдержки, может превысить 50% общего объема выдачи.
Факторами, которые могут оказать сдерживающие влияние на развитие ипотечного рынка, выступают дальнейшее падение реальных доходов населения и снижение спроса на ипотеку в случае ухудшения экономической ситуации в стране, ослабления национальной валюты и ускорения инфляции. Утрата интереса к ипотечным ценным бумагам со стороны инвесторов из-за экономического спада, ухудшение ситуации в жилищном строительстве, рост просрочки по ипотечным кредитам, в свою очередь смогут снизить интерес банков к рынку ипотеки.
Оказать поддержку рынку сможет дальнейшее снижение ипотечных процентных ставок, смягчение требований банков как к заемщикам, так и к предмету залога (практически все банки с начала 2015 года перестали выдавать ипотечные кредиты на строящееся жилье на начальных стадиях) и снижение цен на квартиры на первичном рынке недвижимости (в том числе за счет значительных скидок от девелоперов). Позитивное влияние на объемы выдачи ипотеки окажет и государственная программа поддержки (например, распространение программы субсидирования на альтернативные сделки и продление программы после 1 марта 2016 года).
Восстановление рынка и переход к положительным темпам прироста выдачи ипотечных кредитов мы ожидаем не ранее 2016 года (см. таблицу 4 и график5). Базовый сценарий RAEX (Эксперт РА) на 2016 год основывается на том, что программа льготной ипотеки не будет продлена после 1 марта 2016 года. В этом случае мы прогнозируем рост объема выдачи ипотечных кредитов не более чем на 15%, по сравнению с 2015 годом. В качестве позитивного сценария RAEX (Эксперт РА) рассматривает продление программы льготной ипотеки, но только на 6 месяцев – с марта до сентября 2016 года, в результате которого темпы роста рынка, по отношению к 2015 году, составят порядка 45%, а объем выданных кредитов достигнет 1 450 млрд. руб.
Как мы считали
Выводы аналитиков «Эксперт РА» основаны на публичных данных, статистике Банка России по состоянию на 1 июля 2015 года и результатах анкетирования банков.
В рамках исследования под ипотечными жилищными кредитами понимаются жилищные кредиты, предоставленные в соответствии с Федеральным законом от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Данный подход полностью совпадает с методологией, применяемой Банком России. Методика составления ренкинга участников ипотечного рынка согласована с АИЖК.
Проведя анкетирование, мы просили банки указывать данные по портфелю ипотечных кредитов в соответствии с формой отчетности 0409316. Использовалась проверка данных на основе расчета соответствия предоставленной информации данным, отраженным в оборотно-сальдовой ведомости (форма отчетности 0409101) банков.
Всего в исследовании приняли участие около 60 банков, на которые приходится, по оценкам агентства, более 95% ипотечного рынка.
Выражаем признательность всем банкам за интерес, проявленный к нашему исследованию.
Приложение 1. Графики и таблицы
Таблица 1. Рэнкинг банков по объему ипотечного кредитования в Iполугодии 2015 года
Место в рэнкинге на 01.07.2015
Место в рэнкинге на 01.07.2014
Наименование банка
№ лицензии
Рейтинг от RAEX («Эксперт РА»)
Объем выданных ипотечных жилищных кредитов, млн. руб.
Темп прироста (1ПГ2015/1ПГ2014), %
1-е полугодие 2015
1-е полугодие 2014
1
1
Сбербанк России
1481
–
304 302
388 840
-21,7%
2
2
ВТБ24
1623
–
72 409
164 170
-55,9%
3
–
Группа Росбанка
б/н
–
13 339
22 974
-41,9%
4
5
Банк Москвы
2748
–
10 244
12 056
-15,0%
5
3
ГПБ
354
A++
8 001
29 688
-73,0%
6
9
Банк «Санкт-Петербург»
436
A++
4 070
7 714
-47,2%
7
16
Банк Жилищного Финансирования
3138
–
3 800
4 922
-22,8%
8
15
Банк «Возрождение»
1439
–
2 925
5 167
-43,4%
9
12
Абсолют Банк
2306
A++
2 565
5 781
-55,6%
10
13
ТрансКапиталБанк
2210
A++
2 538
5 671
-55,2%
11
10
Банковская группа «Открытие»
б/н
–
2 522
10 659
-76,3%
12
14
«АК БАРС» Банк
2590
–
1 833
5 395
-66,0%
13
7
Связь-Банк
1470
–
1 811
8 426
-78,5%
14
18
Банк ЗЕНИТ
3255
–
1 747
4 060
-57,0%
15
44
ГлобэксБанк
1942
–
1 196
777
53,9%
16
–
ИнтехБанк
2705
A (III)
1 011
468
115,9%
17
24
Московский кредитный банк
1978
A++
840
2 582
-67,5%
18
31
Инвестторгбанк
2763
–
828
1 727
-52,1%
19
40
Банк «Снежинский»
1376
A (I)
757
878
-13,8%
20
20
Запсибкомбанк
918
A+ (I)
676
3 635
-81,4%
21
23
Примсоцбанк
2733
–
647
2 764
-76,6%
22
21
Банк УРАЛСИБ
2275
–
593
3 576
-83,4%
23
26
РосЕвроБанк
3137
–
508
2 124
-76,1%
24
33
Банк «Левобережный»
1343
A+ (III)
439
1 322
-66,8%
25
36
АКБ «Балтика»
967
–
415
1 051
-60,5%
26
43
КБ «Кубань Кредит»
2518
–
351
786
-55,4%
27
46
ОАО «ЧЕЛИНДБАНК»
485
–
311
715
-56,4%
28
52
Гранд Инвест Банк
3053
A (II)
298
0
–
29
11
ЮниКредит Банк
1
–
257
6 353
-96,0%
30
56
Банк «БФА»
3038
A (I)
238
265
-10,3%
31
30
Банк ИТБ
3128
B++
220
1 745
-87,4%
32
50
Кредит Урал Банк
2584
A+ (I)
198
503
-60,7%
33
66
Росавтобанк
2767
A (II)
180
183
-1,6%
34
48
Фора-Банк
1885
A (II)
161
578
-72,2%
35
51
ОИКБ «Русь»
704
–
136
489
-72,2%
36
35
АКБ «Урал ФД»
249
A (I)
126
1 058
-88,1%
37
47
Челябинвестбанк
493
A+ (I)
111
642
-82,7%
38
53
ЛОКО-Банк
2707
–
93
474
-80,5%
39
29
Азиатско-Тихоокеанский Банк
1810
A+ (II)
80
1 896
-95,8%
40
68
Энергобанк
67
A (II)
74
168
-55,7%
41
–
Сибсоцбанк
2015
A+ (III)
69
106
-34,6%
42
61
КБ «Акцепт»
567
A+ (III)
65
226
-71,1%
43
49
Банк «СГБ»
2816
A (II)
49
517
-90,6%
44
65
Курскпромбанк
735
A+ (III)
47
190
-75,2%
45
58
«СДМ-Банк»
1637
A+ (I)
47
251
-81,5%
46
–
ФорБанк
2063
A (III)
45
0
–
47
81
КБ «Финансовый стандарт»
1053
B++
40
14
193,9%
48
71
ФИА-БАНК
2542
B+
38
107
-64,7%
49
–
Кредит Европа Банк
3311
–
37
117
-68,4%
50
42
Первобанк
3461
–
32
811
-96,1%
51
55
ИнвестКапиталБанк
2377
–
29
332
-91,2%
52
62
АлтайБизнес-Банк
2388
B++
29
214
-86,3%
53
–
КБ «Унифин»
2654
–
28
34
-15,9%
54
–
Русстройбанк
3205
A (III)
18
460
-96,1%
55
70
Банк «АВБ»
23
B++
18
128
-86,3%
56
83
КС Банк
1752
A (III)
9
13
-30,3%
57
80
Земский банк
2900
A (III)
2
26
-91,4%
*Здесь и далее: в Группу Росбанка входят Банк «ДельтаКредит» и Росбанк.
** Здесь и далее: в Банковскую Группу “Открытие” входят Банк «ФК Открытие» и Банк «ХМБ Открытие», учтены также данные Банка “Петрокоммерц”, который интегрирован в состав Группы в июне 2015 года.
Источник: RAEX (Эксперт РА) по результатам анкетирования банков
Таблица 2. Топ-20 банков по объему ипотечных ссуд, выданных в рамках государственной программы по субисидрованию ипотечной ставки
Объем выданных ипотечных жилищных кредитов, млн руб.
Объем выданных ипотечных жилищных кредитов по субсидированной ипотечной ставке, млн руб.
Доля субсидированной ипотеке в общем объеме выданных ипотечных жилищных кредитов, %
1
ВТБ24
1623
72 409
16 571
22,9%
2
Банк Москвы
2748
10 244
2 806
27,4%
3
Банк «Санкт-Петербург»
436
4 070
2 389
58,7%
4
Банковская группа «Открытие»
б/н
2 522
1 242
49,2%
5
ГПБ
354
8 001
1 165
14,6%
6
Абсолют Банк
2306
2 565
1 040
40,5%
7
Связь-Банк
1470
1 811
977
53,9%
8
ГлобэксБанк
1942
1 196
891
74,5%
9
Банк «Возрождение»
1439
2 925
838
28,6%
10
ТрансКапиталБанк
2210
2 538
707
27,9%
11
Группа Росбанка
б/н
13 339
655
4,9%
12
«АК БАРС» Банк
2590
1 833
509
27,8%
13
Запсибкомбанк
918
676
504
74,5%
14
Московский кредитный банк
1978
840
471
56,0%
15
Инвестторгбанк
2763
828
466
56,3%
16
Банк ЗЕНИТ
3255
1 747
328
18,7%
17
АКБ «Балтика»
967
415
170
41,0%
18
ЛОКО-Банк
2707
93
66
71,2%
19
Банк «Левобережный»
1343
439
38
8,8%
20
Примсоцбанк
2733
647
36
5,6%
Источник: RAEX (Эксперт РА) по результатам анкетирования банков
Таблица 3. Топ-20 регионов РФ по объему ипотечного кредитования в 1 полугодии 2015 года
Место в рэнкинге на 01.07.2015
Место в рэнкинге на 01.07.2014
Субъект РФ
Объем выдачи ипотечных жилищных кредитов, млн. рублей, на 01.07.15
Объем выдачи ипотечных жилищных кредитов, млн. рублей, на 01.07.14
Темп прироста (1 пол. 2015 / 1 пол. 2014), %
Доля субъекта РФ в объеме выданных ипотечных кредитов в 1 пол. 2015, %
Доля субъекта РФ в объеме выданных ипотечных кредитов в 1 пол. 2014, %
1
2
Московская область
48 977
63 255
-22,6%
10,6%
8,2%
2
1
г. Москва
43 442
88 483
-50,9%
9,4%
11,5%
3
3
г. Санкт-Петербург
28 342
42 715
-33,6%
6,2%
5,6%
4
4
Тюменская область
22 562
36 746
-38,6%
4,9%
4,8%
5
6
Республика Татарстан
14 709
21 827
-32,6%
3,2%
2,8%
6
5
Свердловская область
13 863
22 213
-37,6%
3,0%
2,9%
7
7
Краснодарский край
12 089
21 203
-43,0%
2,6%
2,8%
8
10
Республика Башкортостан
11 288
17 803
-36,6%
2,5%
2,3%
9
14
Ростовская область
10 009
16 126
-37,9%
2,2%
2,1%
10
11
Самарская область
9 929
17 548
-43,4%
2,2%
2,3%
11
13
Нижегородская область
9 916
16 530
-40,0%
2,2%
2,1%
12
8
Красноярский край
9 771
19 576
-50,1%
2,1%
2,5%
13
9
Новосибирская область
9 551
19 544
-51,1%
2,1%
2,5%
14
12
Челябинская область
9 280
16 664
-44,3%
2,0%
2,2%
15
15
Пермский край
8 190
15 353
-46,7%
1,8%
2,0%
16
16
Иркутская область
7 553
14 732
-48,7%
1,6%
1,9%
17
17
Кемеровская область
6 971
12 530
-44,4%
1,5%
1,6%
18
19
Ленинградская область
6 764
10 305
-34,4%
1,5%
1,3%
19
22
Оренбургская область
6 651
9 568
-30,5%
1,4%
1,2%
20
18
Воронежская область
6 478
10 391
-37,7%
1,4%
1,4%
Источник: RAEX (Эксперт РА) по данным ЦБ РФ
Таблица 4. Сценарии развития ипотечного рынка в 2016 году
Показатель
Базовый сценарий (программа ипотеки с господдержкой не будет продлена после 01.03.2016)
Позитивный сценарий (программа ипотеки с господдержкой будет продлена с 01.03.2016 по 01.09.2016)
Средневзвешенная цена на нефть (марки Brent)
50$/баррель
50$/баррель
Проверенные займы онлайн - это займы или кредиты, предоставляемые онлайн-финансовыми учреждениями, которые имеют хорошую репутацию и обеспечивают прозрачные условия займа. Эти учреждения часто прошли проверку со стороны регулирующих органов, имеют лицензии на предоставление финансовых услуг и следуют законам, регулирующим сферу микрокредитования.
Важно всегда внимательно читать условия займа и изучать репутацию компании перед тем, как брать кредит или займ. Проверенные займы онлайн могут быть хорошим выбором для тех, кому нужна небольшая сумма денег на короткий срок, при условии, что они имеют возможность своевременно погасить долг.
Фото Бориса Мальцева. Клерк.Ру 
